各縣（市、區(qū)）人民政府，鹽城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、鹽南高新區(qū)管委會，市各委、辦、局，市各直屬單位：
《鹽城市支持城市更新行動的若干政策措施》已經(jīng)市政府常務(wù)會研究通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹落實。
特此通知。
鹽城市人民政府
2024年8月9日
（此件公開發(fā)布）
鹽城市支持城市更新行動的若干政策措施
為全面貫徹中央和省關(guān)于實施城市更新行動的工作部署，落實《省政府辦公廳印發(fā)關(guān)于支持城市更新行動若干政策措施的通知》（蘇政辦規(guī)〔2024〕3號）等文件要求，有力有序推進城市更新工作，進一步優(yōu)化存量、提升品質(zhì)、完善結(jié)構(gòu)，堅持走內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展之路，努力創(chuàng)造更加美好的城市人居環(huán)境，提高全市城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，現(xiàn)結(jié)合鹽城實際，制定以下政策措施。
一、優(yōu)化規(guī)劃編制實施管理
（一）深化規(guī)劃編制內(nèi)容。發(fā)揮國土空間詳細(xì)規(guī)劃（以下簡稱詳細(xì)規(guī)劃）引導(dǎo)作用，對符合城市更新需求的既有詳細(xì)規(guī)劃，繼續(xù)沿用；對確需編制或修改的，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實際需求編制更新地區(qū)詳細(xì)規(guī)劃，且詳細(xì)規(guī)劃編制需要加強用地與功能引導(dǎo)的彈性和兼容?！藏?zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局；各縣（市、區(qū)）人民政府組織落實。以下均需各縣（市、區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)，不再列出〕
（二）科學(xué)設(shè)置規(guī)劃指標(biāo)。城市更新項目涉及的現(xiàn)狀建筑密度較高等無法達(dá)到現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范的，在征得規(guī)劃范圍內(nèi)利害關(guān)系人同意的前提下，按照“優(yōu)化不惡化”原則，在詳細(xì)規(guī)劃中對建筑高度、日照間距、停車配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等規(guī)劃指標(biāo)進行適應(yīng)性優(yōu)化完善。為滿足安全、環(huán)保、無障礙標(biāo)準(zhǔn)等要求，對于城市更新地區(qū)增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑量可不計入規(guī)劃容積率和建筑密度。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局）
（三）提高規(guī)劃實施效率。建立詳細(xì)規(guī)劃動態(tài)更新機制，實施并聯(lián)審批，縮短規(guī)劃許可辦理時長。在確保公共利益和安全的前提下，結(jié)合本地實際和更新需要，實施建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免制度，制定豁免清單。屬地人民政府、管委會、街道辦事處可結(jié)合實際編制城市更新片區(qū)方案，提出容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃控制指標(biāo)、細(xì)化配套設(shè)施要求，經(jīng)專家論證、部門審查、向社會公示無異議，報市、縣人民政府批準(zhǔn)。城市更新片區(qū)實施需要調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃的，經(jīng)市、縣人民政府審定的城市更新項目實施方案可以作為詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整的參考，科學(xué)合理制定相關(guān)指標(biāo)，依照法定程序同步調(diào)整詳細(xì)規(guī)劃內(nèi)容。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）
二、創(chuàng)新土地供應(yīng)使用方式
（四）細(xì)化完善供地條件和方式。城市更新項目可以結(jié)合土地使用現(xiàn)狀和城市更新的客觀需要，依法依規(guī)綜合運用帶方案掛牌出讓、協(xié)議出讓、劃撥以及簽訂補充協(xié)議調(diào)整土地利用條件等多種方式，保障項目用地。城市更新所需地下空間土地使用權(quán)在符合相關(guān)規(guī)劃的情況下可單獨出讓，也可結(jié)合地上建設(shè)用地使用權(quán)一并出讓。由各類主體實施搬遷、收購、整理并有保留建筑物的項目，以及有歷史保護價值和文物保護要求的保留建筑項目，依法可以帶保留建（構(gòu)）筑物實施帶方案掛牌或招標(biāo)方式供地。對以租賃方式取得國有土地使用權(quán)的更新項目，在租賃期內(nèi)依法依規(guī)完成更新改造的，經(jīng)依法批準(zhǔn)可在租賃期滿后依法以協(xié)議出讓方式取得土地，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。鼓勵原土地使用權(quán)人依法以轉(zhuǎn)讓、經(jīng)分割審批后部分轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)等方式盤活利用。經(jīng)批準(zhǔn)的城市更新方案，在更新過程中確需調(diào)整容積率、建筑密度等指標(biāo)的，應(yīng)依法依規(guī)進行調(diào)整，同時嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)性規(guī)范核算后補繳土地出讓金，并完善相關(guān)用地手續(xù)（增加部分為非營利性公共服務(wù)設(shè)施的除外）。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局）
（五）規(guī)范引導(dǎo)土地用途轉(zhuǎn)換。結(jié)合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展需要，支持不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換。對城市更新片區(qū)范圍內(nèi)、利用現(xiàn)有房屋和土地，在保障建筑安全和消防安全的情況下，發(fā)展文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間等新業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，可繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型適用土地過渡期政策，過渡期為5年，過渡期滿后可按新用途采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)，5年過渡期自批準(zhǔn)之日起計算；過渡期滿完成更新改造后，可參照不動產(chǎn)歷史遺留問題處理規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)。在滿足更新規(guī)劃要求的前提下，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地與商務(wù)辦公用地可以相互轉(zhuǎn)換，工業(yè)用地、倉儲物流用地可以相互轉(zhuǎn)換或者轉(zhuǎn)換為研發(fā)用地，工業(yè)用地、倉儲物流用地、研發(fā)用地可以轉(zhuǎn)換為商業(yè)服務(wù)業(yè)或商務(wù)辦公用地。對經(jīng)市、縣人民政府審定的城市更新項目，涉及用途轉(zhuǎn)換的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)辦理用地手續(xù)，需補繳土地出讓金的可以按規(guī)定分期繳納。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局）
（六）合理設(shè)定土地使用年限。根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際需要，采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，依法依規(guī)予以續(xù)期。城市更新區(qū)域內(nèi)原出讓土地以拆除重建等方式實施、且不涉及土地使用權(quán)收回的，其出讓年期一般與原證載土地使用權(quán)年期保持不變；涉及用途變更的，其出讓年期一般不得超出原出讓年期且不得高于法定最高年期。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局）
三、提升產(chǎn)權(quán)登記辦理服務(wù)水平
（七）妥善處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。市、縣人民政府根據(jù)實際情況出臺本地化解決歷史遺留問題的政策文件，針對用地手續(xù)不完善、欠繳土地出讓價款和相關(guān)稅費、未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實、開發(fā)建設(shè)主體滅失或不再具備相應(yīng)資格、無法提供竣工材料、已銷售房屋的建設(shè)用地使用權(quán)被抵押或查封、房屋土地信息不一致、項目跨宗地建設(shè)等不動產(chǎn)歷史遺留問題，參照江蘇省自然資源廳等部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于加快解決涉及群眾辦證的不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的通知》（蘇自然資發(fā)〔2021〕128號）的規(guī)定，明確不動產(chǎn)確權(quán)登記路徑。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、市財政局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、鹽城稅務(wù)局）
（八）探索優(yōu)化更新項目產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)。對城市更新形成的不動產(chǎn)，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設(shè)權(quán)后，辦理不動產(chǎn)登記。立體開發(fā)的土地，可按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區(qū)辦理分割審批、分別設(shè)權(quán)后，辦理不動產(chǎn)登記。支持原不動產(chǎn)權(quán)人與更新實施主體依據(jù)更新合作和轉(zhuǎn)讓協(xié)議，依法向不動產(chǎn)登記機構(gòu)共同申請轉(zhuǎn)移預(yù)告登記；更新完成后，按照預(yù)告登記事項申請辦理后續(xù)登記手續(xù)。支持以“帶押過戶”方式辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移和登記手續(xù)。對申請轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的更新項目，經(jīng)縣（市、區(qū)）人民政府依法批準(zhǔn)可由受讓人辦理協(xié)議出讓，按照有關(guān)規(guī)定核定并繳納出讓價款后依法辦理不動產(chǎn)登記。對涉及多個土地使用權(quán)人、使用權(quán)類型不同但不改變土地用途并就地安置的更新項目，在共同約定更新后產(chǎn)權(quán)人擁有的原土地使用權(quán)類型不變的前提下，可在完成更新后根據(jù)約定依法辦理不動產(chǎn)登記。實施主體經(jīng)物業(yè)權(quán)利人授權(quán)，可以通過補交土地出讓金方式在原址實施的城市更新項目，向登記機構(gòu)申請注銷原產(chǎn)權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)首次登記，登記機構(gòu)合并辦理。房屋建成后，可按經(jīng)審批的更新方案確定的當(dāng)事人與實施主體的約定，辦理首次登記或轉(zhuǎn)移登記。（責(zé)任單位：市自然資源和規(guī)劃局、人民銀行鹽城分行）。
四、優(yōu)化行政審批流程
（九）探索“容缺”審批機制。設(shè)立城市更新項目行政審批綠色通道，合理壓縮審批時限。簡化簡易低風(fēng)險工程建設(shè)項目審批要求，填寫“一張表單”完成立項、建設(shè)工程規(guī)劃許可等手續(xù)申辦，精簡審批事項、壓縮審批時限，為社會主體參與更新改造提供便利。采取打包審批、聯(lián)合審批、聯(lián)合驗收等方式簡化城市更新項目審批環(huán)節(jié)，針對更新片區(qū)中的住區(qū)改造、市政設(shè)施、歷史文化保護等項目分類制定簡化審批流程方案，逐步推進城市更新審批事項同級化。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)老舊居住片區(qū)更新方案及園林綠化、水電氣暖等基礎(chǔ)設(shè)施方案中前期申報和后期建設(shè)相關(guān)手續(xù)辦理工作。對納入城市更新計劃的項目，實施內(nèi)容同時涉及前期土地整理及后期開發(fā)建設(shè)的，在不重復(fù)立項的前提下，可整體合并辦理立項等手續(xù)至實施主體名下。（責(zé)任單位：市數(shù)據(jù)局、市自然資源和規(guī)劃局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、國網(wǎng)鹽城供電分公司、市通信行業(yè)管理辦公室）
（十）優(yōu)化施工圖審查路徑。在保障建筑結(jié)構(gòu)安全、有利于保護利用等前提下，組織制定適應(yīng)既有建筑改造要求的設(shè)計審查要點。對無法滿足現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)的城市更新項目，歷史文化保護傳承利用類的由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項目實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設(shè)計、施工圖審查、施工、竣工驗收等依據(jù)。各縣（市、區(qū)）結(jié)合城市更新實際，開展建筑師負(fù)責(zé)制試點，可探索對該類項目實行施工圖審查自審承諾制管理。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）
（十一）完善消防審驗技術(shù)流程。鼓勵城市更新實施主體綜合運用消防新技術(shù)、新產(chǎn)品、加強性技術(shù)措施等提升消防安全條件。對涉及歷史文化街區(qū)保護利用的更新項目，指導(dǎo)編制防火安全保障方案；對涉及歷史建筑改造利用的更新項目，建設(shè)單位除依法提交相關(guān)材料外，還應(yīng)當(dāng)提交特殊消防設(shè)計技術(shù)資料，由省住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法組織專家評審，防火安全保障方案和專家評審意見作為相關(guān)部門審批管理的依據(jù)。（市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市文化廣電和旅游局）
（十二）優(yōu)化消防審驗協(xié)同分類管理。建立適應(yīng)城市更新中既有建筑改造利用規(guī)劃、建設(shè)、消防的審批管理規(guī)則。加強消防驗收、備案和投入使用、營業(yè)前消防安全檢查、日常監(jiān)督檢查工作協(xié)同，實現(xiàn)審批管理標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一和結(jié)果銜接。根據(jù)建筑所在區(qū)域環(huán)境、使用功能、規(guī)模和高度、耐火等級、防火及疏散能力、消防設(shè)施設(shè)備配置水平等，建立既有建筑改造項目分級分類目錄清單。對目錄清單中的一般項目進一步優(yōu)化程序要件，其中采用告知承諾制方式申請消防驗收備案的，主管部門依據(jù)承諾書出具備案憑證。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局、市應(yīng)急管理局、鹽城消防救援支隊）
五、加大財稅金融支持和組織推進力度
（十三）拓寬資金來源渠道。建立政府、企業(yè)、居民等多方主體合理共擔(dān)機制，推動各類資金共同參與城市更新。在不新增地方政府隱性債務(wù)、依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，鼓勵政策性銀行和商業(yè)銀行為城市更新項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。在保障公共利益前提下，對可經(jīng)營、可出售、可出租的更新項目或資產(chǎn)，通過REITs、社會投資人＋EPC等多渠道籌集資金，優(yōu)先通過市場化方式運作。鼓勵金融機構(gòu)依法開展多樣化金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，支持企業(yè)在資本市場依法開展融資活動。鼓勵利用住房公積金支持城市更新項目，針對老舊住房更新改造項目，業(yè)主（包括公有住房承租人）購買改造后的房屋（含增加面積），可以提取住房公積金；業(yè)主在項目建設(shè)期內(nèi)租賃住房過渡安置的，可以提取住房公積金支付租金。積極幫助城市更新中符合相關(guān)專項規(guī)定的項目爭取中央預(yù)算內(nèi)投資、超長期特別國債等政策支持。積極引導(dǎo)有條件的國有企業(yè)、并鼓勵引入市場力量作為規(guī)?；瘜嵤┻\營主體參與改造，支持探索項目市場化融資模式。（責(zé)任單位：市發(fā)展和改革委員會、市財政局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市住房公積金中心）
（十四）加大財政支持力度。統(tǒng)籌用好并積極爭取中央專項資金和省級各類補助資金，整合、統(tǒng)籌利用各項國家政策性資金，推動城市更新項目實施。支持老舊片區(qū)改造、產(chǎn)業(yè)活力升級以及涉及公共利益的城市更新項目。對符合條件的保障性住房建設(shè)、城中村改造城市更新項目，支持納入政府專項債券申報范圍。鼓勵各類企業(yè)積極申報省“城新貸”財政貼息項目，市財政對市區(qū)范圍內(nèi)享受省“城新貸”貼息的城市更新項目，配套1個百分點貼息（市、區(qū)各承擔(dān)50%），鼓勵各縣（市、區(qū)）參照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（責(zé)任單位：市財政局、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局）
（十五）積極落實稅費優(yōu)惠政策。城市更新項目符合國家、省有關(guān)規(guī)定的，可享受行政事業(yè)性收費和政府性基金相關(guān)減免政策。同一項目原多個權(quán)利主體通過權(quán)益轉(zhuǎn)移形成單一主體承擔(dān)城市更新工作的，符合因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)等土地增值稅有關(guān)稅費支持政策，按相關(guān)稅收優(yōu)惠政策辦理。（責(zé)任單位：市財政局、鹽城稅務(wù)局）
（十六）鼓勵多元主體參與。依據(jù)規(guī)劃管控要求，結(jié)合不同產(chǎn)權(quán)主體意愿，分別或者組合運用政府征收收儲、產(chǎn)權(quán)主體間權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營入股、自主改造等多種形式開展城市更新活動。積極探索責(zé)任規(guī)劃師、責(zé)任建筑師“雙師”服務(wù)機制。成立符合地方特點和更新需求的專業(yè)化更新實施主體，并通過信息公開、模式創(chuàng)新等途徑廣泛吸引社會資本參與，形成聯(lián)動策劃、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、運營一體化更新解決方案，推動開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)楦碌貐^(qū)的長期運營商。對有經(jīng)營性收益的城市更新項目，鼓勵采用特許經(jīng)營等形式推動政府和社會資本合作。鼓勵運用各類基層議事協(xié)商載體和平臺，以多種形式開展更新方案意見征詢，推動更新過程中的利益協(xié)調(diào)和矛盾化解，保障更新項目的順利實施，實現(xiàn)共建共治共享。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局、市政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會）
（十七）強化綜合評價激勵。對城市更新項目推進過程中的政策制度、矛盾問題、實施成效及時收集，做好分析評估和實施總結(jié)，及時優(yōu)化調(diào)整更新模式和政策機制，不斷改進和提升城市更新工作質(zhì)量。建立城市更新項目分類評價辦法，對實施水平較高、綜合效益明顯的項目及時總結(jié)經(jīng)驗，納入市可復(fù)制可推廣經(jīng)驗清單，優(yōu)先向上推薦各類獎項申報。（責(zé)任單位：市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市自然資源和規(guī)劃局）
本文件自2024年9月9日施行，有效期至2029年9月8日。